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Quel est l’impact de la crise du coronavirus sur la location courte durée ? C’est la question à laquelle nous tenterons de répondre au cours de cet article. En effet, cette situation entraîne une chute drastique de l’activité. Depuis le début du confinement jusqu’à ce jour beaucoup d’investisseurs enregistrent de multiples annulations de réservations sur Airbnb et Booking. Néanmoins malgré le fait qu’on ait du mal à capitaliser des réservations, il y a depuis peu une véritable reprise de l’activité.

Coronavirus et immobilier : Point sur la situation

Quel est l'impact du coronavirus
Quel est l’impact du coronavirus

Les activités reprennent de plus belle, et cela donne une lueur d’espoir pour les investisseurs immobiliers. Lorsqu’on fait des recherches sur des sites comme Airdna.co, on peut très vite remarquer cela. On voit clairement la différence entre les réservations au début de la crise et vers la fin de la crise. La courbe ascendante permet d’être optimiste sur la suite de la location courte durée.

D’un point de vue marketing opérationnel et financier, que peut-on faire pour faire face à cette période de crise ? On peut voir que les taux d’occupation ont à peu près les mêmes tendances que l’année dernière. Mais légèrement en dessous. Il est important de faire partie du top 10 % des loueurs en courte durée de votre localité pour réussir à sortir gagnant de cette crise. Pour faire partie de ce top, il faudra mettre en place des bonnes actions et les appliquer minutieusement.

Comment réagir par rapport à cette situation ?

Pour faire face à cette crise et en sortir gagnant, il est important de vraiment passer à l’action. En effet, il y a beaucoup de personnes qui ingurgitent de l’info mais derrière ne passent pas forcément à l’action. Il faut savoir que d’un point de vue état d’esprit, les plus grandes richesses se sont faites pendant les temps de crise. On peut prendre l’exemple de Whatsapp, Groupon, Instagram, Uber, etc. Ces grandes entreprises ont été créées lors de la précédente crise.

Donc il ne faut surtout pas être en mode victime. Privilégiez plutôt le mode proactif parce que c’est seulement ainsi que vous réussirez ce que vous entreprendrez.

Pour une véritable reprise, l’objectif sera de travailler pour préserver sa trésorerie, faire face à la concurrence et relancer la machine pour pouvoir avoir des réservations. Pour ce faire, il faut mettre en place des plans d’actions. Notamment des actions marketing, opérationnelles et financières.

Location courte durée : Les actions marketing pour contrer l’impact du covid-19

Location courte durée - Les actions marketing pour contrer l'impact du covid-19
Location courte durée – Les actions marketing pour contrer l’impact du covid-19

D’un point de vue marketing, il faut s’adapter et optimiser son business afin de faire partie du top 10 % des loueurs de la ville. Cela permettra de rafler toutes les réservations. Le plan d’action à suivre est le suivant :

Contacter les entreprises de la région

Il va falloir contacter 5 entreprises pour demander s’ils ont besoin de logements pour leur personnel en déplacement. Vous pouvez contacter également des proches qui doivent se déplacer. Les hôtels fermés, ils ont besoin de se loger. C’est une clientèle professionnelle qu’il ne faut surtout pas négliger.

Contacter les hôpitaux et les services médicaux

Il y a également possibilité de compléter ça en contactant les hôpitaux et les services médicaux. Cela permet derrière d’aller chercher justement ce personnel qui a besoin de logement puisqu’il est en déplacement.

Contacter la mairie et l’office du tourisme

Contacter la mairie et l’office de tourisme est aussi une action à faire pour louer ses biens. Donc là pareil, il faut savoir qu’il y a des voyageurs qui sont bloqués actuellement en France. Quasiment tout est fermé dans le secteur aérien.

Par exemple, c’est le cas de Sébastien, un membre de l’académie. Il avait des voyageurs d’Afrique du sud qui étaient venus et qui voulaient repartir. Mais comme tout est bloqué ils sont donc restés dans son logement. Sébastien leur loue donc un appartement. Vous pouvez prendre cet exemple et cibler ce genre de personne.

Cibler les séjours “Moyenne durée”

En fonction des besoins, proposer des réductions de 15 % à 30 % afin de cibler les séjours moyenne durée. Cela permet d’avoir très peu de ménage, donc très peu de charge.

Optimiser ses annonces et l’expérience client

Pour relancer la machine, c’est important d’optimiser les annonces et l’expérience client. Cela veut dire que d’un point de vu marketing, il va falloir augmenter la performance des annonces. Pour ce faire, il existe trois leviers sur lesquels on peut jouer : le taux de clic, le taux de conversion et le taux de confirmation.

Le taux de clic

C’est le ratio entre le nombre de fois où on clique sur votre annonce et le nombre de fois où elle va apparaître dans les résultats de recherche. La plateforme va mettre en première page des résultats de recherche les annonces qui ont le meilleur taux de clic. Donc, c’est vraiment important de l’optimiser. En effet, la plateforme en bénéficie également si beaucoup de personnes cliquent sur votre annonce.

Le taux de conversion

Il va falloir augmenter le taux de conversion. C’est le ratio entre le nombre de fois où on clique sur votre annonce et le nombre de réservations qui en découle.

Le taux de confirmation

C’est le nombre de fois où on va demander si votre appartement est disponible. C’est en quelque sorte le nombre de réservations qui en découle.

Crise sanitaire et immobilier : Les actions opérationnelles

D’un point de vue opérationnel, il faut en premier lieu revoir les fondamentaux de l’immobilier. Il va falloir revoir en fait tout ce qui est étude de marché et bien s’assurer, de faire un petit constat de tous ses investissements.

Pensez à vérifier que les biens ont été bien achetés en dessous du marché. Même s’il y a des acquisitions qui vont peut-être arriver, il ne faut surtout pas oublier d’appliquer les fondamentaux de l’immobilier.

Location courte durée : Faire une étude de marché

Il faut savoir bien faire son étude de marché pour acheter au bon prix derrière. Vous devez également penser à avoir ce qu’on appelle des biens liquides. L’objectif en fait sera d’avoir un bien que vous pouvez revendre à tout moment et faire une faire une plus-value.

Imaginons que vous achetez un logement par exemple à 200 000 euros. Vous le mettez en location courte durée pendant deux ans. Vous allez générer potentiellement 50 000 euros de plus-value. Ce qui fait 250 000 euros. Vous pouvez revendre ce bien à 150 000 euros parce que les prix sont souvent bradés en période de crise. 

L’idée c’est qu’en dehors de l’exploitation, vous puissiez revendre le bien à tout moment et avoir ce qu’on appelle un bien liquide.

Ne pas s’enfermer dans la location courte durée

Lors d’un achat d’appartement, assurez-vous en faisant l’étude de marché que la location courte durée fonctionne aussi en meublé classique. Par ailleurs, il faut que 70 % des loyers en meublé classique couvrent le crédit.

C’est ce qui vous permettra d’avoir un bien liquide à tout moment. Vous pourrez également avoir la possibilité de changer de mode d’exploitation sans forcément impacter votre rentabilité.

Faire une liste de toutes les dépenses

Un autre point fort, c’est de faire la liste de toutes les dépenses. Il faut lister et avoir une vue d’ensemble sur la trésorerie. Donc par exemple dans l’académie, il y a un fichier qui s’appelle Super Budget qui permet de lister toutes les dépenses et les recettes. Cela permet de lister dans les dépenses, tout ce qui est électricité, eau, l’assurance charges de copropriété, téléphone, internet, bref la totale.

Lister tout cela permet d’avoir de la visibilité et d’anticiper. En effet, il vaut mieux anticiper en amont plutôt que d’être sur le fait accompli et de prendre des décisions sous l’émotion. C’est très important.

Réduction des charges

Ensuite, il va falloir réduire les charges au maximum dans les activités. Donc ça va être important de réduire les dépenses possibles. Si par exemple il y a des logements fermés, demandez à couper tout ce qui est eau, électricité, etc. Demander également l’échelonnement des paiements, tout ce qui est assurance, charges de copropriété, abonnement internet, téléphone, taxes foncières. C’est très important de mettre ça en application.

Vérifier les équipements des logements

Profitez de la vacance pour refaire ou réparer les meubles du logement. Par exemple, profiter de la vacance pour mettre en place une climatisation.

Mettre en place un questionnaire de satisfaction

Il va falloir aussi améliorer le logement à partir des retours de questionnaires de satisfaction. L’idée c’est de mettre des questionnaires de satisfaction pour avoir des retours clients. Les gens ne vont pas tout dire ce qu’ils aiment ou non à l’oral. Après, l’idée sera de prendre ces retours et d’améliorer l’expérience client en fonction de leurs réponses.

Travail et optimisation de process

Ensuite, il va falloir travailler et optimiser les process dans tout ce qui est automatisation. Vous devez revoir comment ça fonctionne aujourd’hui en termes de caution, d’encaissement, de factures, de contrats de location, messages aux voyageurs, messages aux prestataires pour les plannings, etc.

Bref, la totale et voir également pour la délégation. Donc renégocier les contrats avec des prestataires. En période de crise, les gens sont plus à même d’accepter des choses qu’ils ne feraient pas en temps normal.

Actions financières pour préserver sa location courte durée

Actions financières pour préserver sa location courte durée
Actions financières pour préserver sa location courte durée

Ce qui est recommandé c’est de négocier les annulations avec les plateformes. Par exemple, il faut savoir que sur Booking, il n’y a plus les conditions de force majeure qui s’appliquent.

Du coup, si un voyageur réserve là maintenant vous n’êtes pas obligé de le rembourser si vous êtes en non remboursable. Il faut donc être non remboursable. Il est recommandé aussi de voir s’il y a des problèmes de trésorerie, de voir avec Booking pour demander un échelonnement du paiement des commissions si jamais vous avez des soucis. Dans le but de soutenir les investisseurs en location courte durée, 2 fonds d’aide ont été débloqués.

Le fond d’aide global

Il y a un fonds d’aide global de 250 000 000 d’euros qui vise à couvrir les annulations liées au Covid. Airbnb rembourse 25 % de ce que vous êtes censé recevoir.

Le fond d’aide des Superhosts

Le deuxième fonds d’aide c’est celui des Superhost qui s’élève à 17 000 000 d’euros et là c’est encore plus énorme. C’est 5 000 euros par host. Il y a un certain nombre de critères comme par exemple le fait d’être SuperHost. Pour en bénéficier il suffit de déposer un dossier sur Airbnb.fr/superhostrelief et ensuite Airbnb vous dira si vous êtes éligible ou non. 

Ne pas rembourser en cas d’annulation de réservation

Si vous avez par exemple des réservations en direct, il faut savoir que depuis le 25 mars il y a une ordonnance 315 du gouvernement qui stipule qu’on n’est pas obligé de rembourser les voyageurs. Vous avez ainsi 18 mois pour leur faire un report.

Tout est détaillé sur le site de légifrance.gouv.fr. Cela vous permettra d’éviter les problèmes de trésorerie si vous deviez rembourser tout le monde. Vous êtes ainsi protégé. C’est pour ça que c’est important d’avoir sa propre plateforme de réservation pour avoir des réservations en direct.

Demander un report des prix

Ensuite, il faut demander un report des prix d’un an à la banque. Pour cela il est recommandé de bien lire son prêt, de demander un différé d’amortissement total. Donc, attention de bien préparer et relire le contrat de prêt, demander un amortissement total dont les intérêts plus le capital d’un an et s’appuyer sur l’article 312 du code de la consommation. 

Vous avez également les détails sur le site de legifrance.gouv.fr. Si jamais le banquier ne veut pas, vous pouvez faire appel à une médiation de crédit. En gros, si c’est une banque de France contactez directement le médiateur qui va contacter votre banquier.

Vous allez essayer de trouver une solution sous 48 heures et si jamais ce n’est pas encore possible, vous allez actionner ce qu’on appelle la clause de modularité dans le contrat emprunteur. Cette clause vise à changer le montant du crédit ou la durée. Donc tout ceci peut se faire dans le cadre du report des prêts d’un an à la banque.

Demander le fond de solidarité

Demander le fond de solidarité qui s’élève à 1 500 euros. Pour ce faire, vous devez faire la demande sur impots.gouv.fr. Vous allez remplir un dossier et il faut tout simplement avoir un numéro siret, faire moins d’un million d’euros et faire moins de chiffre d’affaires que la précédente année. Le pourcentage varie entre 50 % et 70 % mais là il est encore temps de le faire.

Faire un PGE (Prêt Garantie par l’État)

Faire ce qu’on appelle un PGE (Prêt Garantie par l’État) vous permettra d’avoir 25 % de trésorerie. Cela va correspondre à 25 % du chiffre d’affaires effectué l’année dernière et l’avoir sous forme de trésorerie. Pour cela, il suffit de contacter la banque et lui demander un PGE. Et en fait la BPI va se porter garant.

Demander une indemnité de perte de gain

Il y a possibilité de demander une aide de 1 250 euros auprès de l’urssaf. Ce montant correspond à l’indemnité de perte de gain. Demander également le prêt tourisme BPI.

Faire appel à la BPI

Faire appel à la BPI et demander un prêt rebond. C’est un prêt qui permettra de financer des besoins de trésorerie, de fonds de roulement, etc. Tout est sur BPIfrance.fr et c’est le prêt rebond.

Contactez les collectivités locales parce qu’il y a des aides au niveau du gouvernement et après chaque ville a des aides particulières. Par exemple, c’est le cas à Lyon, à Bordeaux, à Toulouse, etc. Prenez contact avec la chambre de commerce et de l’industrie de votre ville et la chambre des métiers pour connaître les aides dédiées.

Que faut-il retenir ?

En conclusion, on va dire que le marché va s’assainir. Ce n’est sûrement pas la fin de la location courte durée. Toutefois, il y a des personnes qui se sont lancées mais qui n’ont pas forcément bien fait les choses. Il y en a qui vont revendre et c’est là qu’on verra les vrais investisseurs. Restez donc calme, appliquez tout ce qu’on a vu d’un point de vue marketing, opérationnel et financier.

Attention tout de même à l’épargne, ne mettez pas tous les oeufs dans le même panier. Si vous avez de l’épargne, évitez de mettre plus de 100 000 euros sur un compte bancaire. Essayez de séparer tout ça sur différentes banques. Et pareil dans les banques, attention de ne pas mettre dans des banques qui appartiennent au même groupe. Par exemple la banque populaire et caisse d’épargne appartiennent au même groupe. Du coup si ça fait faillite, dans les deux cas, c’est ballot. Donc c’est important de bien séparer. Prendre une banque en France, une banque en Allemagne comme N26, etc.

Essayez d’avoir différents supports d’investissement. Pareil, ne pas tout mettre sur l’immobilier. Il y a d’autres piliers d’enrichissement comme la bourse, les business physiques, les business en ligne. Il y a d’autres piliers même dans l’immobilier. En effet, il y a des niches autre que la location courte durée comme la colocation, les studios, les garages, les immeubles de rapport, etc.

Il faut savoir que le marché de la location courte durée va se professionnaliser et se contracter. Il y aura beaucoup moins de touristes étrangers donc plus d’offres que de demandes. Ce qui entraînera un focus sur la clientèle française. Et c’est vraiment ceux qui font partie du top 10 % qui vont vraiment tout rafler.

L’issue de la crise du coronavirus, dépend uniquement de comment est-ce que chacun réagit. Soit on est en mode victime, soit on passe à l’action.

Pour aller plus loin, nous vous recommandons de suivre la vidéo suivante : « Coronavirus : Est-ce la fin de la location courte durée ?« 

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