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La location courte durée est un mode d’investissement immobilier à très haut rendement. Toutefois, si on fait beaucoup de bénéfice on peut potentiellement se faire tondre par les impôts. Ce type d’investissement correspond aux investisseurs qui souhaitent augmenter leurs revenus immobiliers. Cependant, avant d’investir dans l’immobilier, beaucoup de personnes se posent la question de savoir s’il vaut mieux investir en nom propre ou investir en société.

Investissement immobilier : Pourquoi investir ?

Pourquoi faire un investissement immobilier
Pourquoi faire un investissement immobilier

Pour répondre à cette interrogation et trouver une réponse adaptée à la vision de tout un chacun, il faudra se poser les bonnes questions.

En effet, avant de décider si on doit investir en nom propre ou en société, il faut avant tout connaître la raison pour laquelle on investit. Pour ce faire, il faut définir les objectifs que l’on vise à atteindre et la projection que l’on fait sur un temps donné. À cet effet, vous devez savoir si vous souhaitez investir seul ou à plusieurs (famille ou associés). Ensuite, savoir si vous avez urgemment besoin des revenus locatifs.

Bien que l’investissement immobilier en nom propre soit le plus courant, la Société civile Immobilière se distingue par ses nombreux avantages. Opter pour l’un ou l’autre de ces 2 statuts comportent des avantages et des inconvénients. Il est nécessaire de les connaître avant de lancer la réalisation du projet.

Par défaut, lorsque 2 personnes achètent ensemble, ils sont soumis au régime de l’indivision. Dans ce cas, les acquéreurs cosignent l’acte de vente et possède le bien immobilier en indivision. En revanche, il n’y a aucune formalité à remplir au préalable pour acheter en nom propre. Il n’y a pas non plus de formalité durant la détention du bien peu importe le nombre de propriétaire.

Investir en nom propre

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Les avantages 

Le premier avantage à investir en nom propre, c’est la simplicité. Il faut reconnaître que c’est beaucoup plus simple d’investir en nom propre qu’en société. Même si la procédure en société n’est pas aussi compliquée que cela en a l’air.

C’est idéal lorsqu’on souhaite se créer des revenus supplémentaires. En effet, vous pouvez opter pour ce régime si vous n’ête pas trop emballé par un cash-flow énorme. Investir en nom propre garantie le complément de revenu dans ce cas.

Par ailleurs, lorsqu’on investit en son nom, on est libre d’utiliser l’argent comme on le souhaite. Il n’y a ni contraintes de tiers, ni frais administratifs pour création de société.

Les Inconvénients

Lorsqu’on investit en nom propre, les inconvénients sont aussi très délicats. Notamment lorsqu’on a une trésorerie positive. En effet, si vous engrangez beaucoup de bénéfices, vous courez le risque de payer beaucoup d’impôts.

Autre point, qui est contraignant c’est la non séparation du patrimoine personnel de celui du business. Autrement dit, si vous avez un problème avec un de vos logements et que vous êtes tenu pour responsable, cela pourrait avoir des répercussions sur votre vie privée. Par exemple, si vous manquez de finance, vos biens personnels peuvent être saisis.

L’investissement en nom propre est également limité en terme de chiffre d’affaires. Vous ne devez pas dépasser 300 000 euros de chiffre d’affaires. Ce qui vous handicape un peu lorsque vos investissements deviennent fructueux. C’est un régime qui est bien pour les débutants mais lorsque l’on souhaite évoluer et devenir professionnel il faut absolument passer par une société.

Investissement immobilier : Location meublée et courte durée

Investissement immobilier - Location meublée et courte durée
Investissement immobilier – Location meublée et courte durée

Lors d’un investissement immobilier en nom propre pour faire de la location meublée ou de la courte durée, deux choix de statuts s’offrent à vous : LMNP et le LMP

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) 

Le statut LMNP dispose de deux régimes fiscaux qui sont le BIC et le réel. Lorsqu’on est LMNP c’est le régime LMNP réel qui s’applique par défaut si le chiffre d’affaires est inférieur à 23 000 euros.

Si vous êtes assujettis au BIC vous avez 50 % d’abattement sur votre chiffre d’affaires. Ce qui fait que vous allez payer des charges sur l’autre moitié.

Lorsque vous classez (en nombre d’étoiles) votre appartement, vous avez un abattement de 71 % sur le chiffre d’affaires.

Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Lorsque vous faites plus de 23 000 euros de chiffre d’affaires, vous passez automatiquement au statut LMP. Il y a également des charges sociales de 43 % sur le bénéfices que vous faites. Lorsque vous passez en LMP, vous avez une exonération sur l’impôt (IFI).

L’un des inconvénients majeurs du LMP, c’est que vous êtes en SSI (ex RSI). Par conséquent, les charges sociales sont conséquentes.

Investir en société

Les Avantages 

Le premier avantage d’investir en société c’est qu’il y a une véritable séparation entre le patrimoine personnel et celui du business. Indépendamment de certains types de société, les risques sont limités aux apports. Vous bénéficiez d’une imposition avantageuse en cas de revente ou de bénéfices.

Par ailleurs, il y a possibilité de faire un montage pour optimiser les impôts. Une autre chose avantageuse c’est que vous avez une fiscalité plus stable en société qu’en particulier.

Les inconvénients

L’un des premiers inconvénients de l’investissement immobilier en société c’est l’incapacité à sortir de l’argent comme en nom propre. Il y a des frais administratifs de création et de gestion de société. On note également qu’investir en société peut s’avérer compliqué pour les débutants.

Procédure de création de société

Pour créer une société, il suffit de rédiger des statuts et d’en faire la publication légale dans un journal officiel. Ensuite , vous devez aller dans un tribunal de commerce pour avoir un numéro siret. Il est conseillé de se faire aider par un comptable dans la procédure.

Après cela vous n’aurez qu’à choisir la société qui vous convient en fonction de vos objectifs. Il y a différents types de société dont les principales sont : SCI (IR/IS) – SAS/SASU – SARL/EURL

Quel statut choisir pour une première acquisition immobilière ?

De prime abord, si vous souhaitez acquérir seul, vous ne pouvez constituer une SCI car cela suppose au moins 2 associés. Lors de l’achat, la principale différence se posera sur le régime applicable aux futurs acquéreurs.

Vous serez automatiquement soumis au régime de l’indivision si aucune formalité de création d’une société n’est amorcée. Cependant, les articles 1873-1 à 1873-18 du Code Civil, vous permettent de d’aménager les conditions de l’indivision. Vous pourrez ainsi définir les modalités de l’indivision pour faciliter sa gestion.

Quant à la création d’une SCI, vous devrez créer une personne morale, avec un patrimoine distinct de celui des différents associés. La SCI créée devient ainsi propriétaire du bien immobilier. Les associés devront contribuer à la hauteur d’un certain montant pour acquérir des parts proportionnelles.

La SCI est particulièrement recommandée aux couples en concubinage, car ils obtiennent ainsi une meilleure protection. En effet, la disposition légale prévue à cet effet est plus avantageuse que celle envisagée pour un couple pacsé ou marié. C’est notamment le cas de la transmission sans frais du patrimoine au concubin survivant en cas de décès de son partenaire.

SCI ou nom propre : Choisir dans l’optique du développement de son patrimoine immobilier 

Acquérir un second bien immobilier pour le louer peut également nécessiter un arbitrage entre nom propre et SCI. Cependant, le choix se pose uniquement si vous êtes au moins 2 à acheter ensemble. En effet, la création d’une SCI comme nous l’avons vu précédemment nécessite au moins 2 associés. Notez que s’il arrivait que l’un des 2 associés décède ou s’en aille, vous disposez d’un délai d’un an pour régulariser la situation. Faute de quoi, le société sera dissoute.

Bien que la SCI vous permette d’effectuer des activités de locations, son statut ne vous permet pas de faire de la location meublé. Vous devrez donc opter pour la location non meublée ou alors opter pour une SCI à l’IS. Ainsi, si vous souhaitez faire de la location meublée, une acquisition en nom propre est préférable.

Par conséquent, la différence principale entre nom propre et SCI se trouve au niveau de l’imposition. Si vous louez en nom propre, vous serez imposé à l’impôt sur le revenu. Par contre, avec une SCI exploitée en location meublée, vous serez imposé à l’impôt sur la société.

SCI ou nom propre : Assurer la pérennité de son patrimoine

Lorsqu’il s’agit de la gestion du patrimoine, la plupart des arguments parlent en faveur de la SCI. Premièrement, un indivisaire peut réclamer à tout moment de sortir de l’indivision. Par ailleurs, le créancier de l’un des indivisaires peut demander à tout moment la vente du bien indivis pour obtenir remboursement.

L’investissement immobilier en nom propre est un régime facile à mettre en place et sa comptabilité ne nécessite aucune déclaration particulière. Cependant, sa gestion peut rendre ce régime instable quant à la pérennité du patrimoine.

A l’inverse, la gestion d’une SCI est beaucoup plus fluide. Les statuts rédigés au moment de l’acquisition définissent les pouvoirs accordés au gérant. Ce qui permet de faciliter la prise de décision.

Par ailleurs, aucun associé ne peut causer la vente du bien immobilier. Il peut décider de vendre ses parts sans pour autant que la SCI ne soit détruite. La création d’une nouvelle personne morale constitue également un écran face au créanciers personnels des associés. Ce qui avantage la gestion en SCI sur celle en nom propre.

Investissement immobilier : La transmission du patrimoine

Investissement immobilier - La transmission du patrimoine
Investissement immobilier – La transmission du patrimoine

L’indivision vous permet de détenir le bien immobilier en direct. Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales. C’est une différence notoire qui joue un grand rôle lors de la transmission du patrimoine. Une fois encore, la SCI apparaît plus avantageuse que la détention en nom propre.

Grâce au démembrement des part sociales, vous pouvez transmettre votre patrimoine immobilier en conservant l’usufruit. Ainsi, un parent peut transmettre un bien à ses enfants de son vivant tout en conservant l’usufruit. En cas de décès, les enfants récupèrent également l’usufruit sans pour autant payer les droits de succession.

Par conséquent, les parents peuvent continuer à jouir du fruit de l’exploitation du bien sans craindre des frais de succession trop élevés lors de la transmission. Il leur suffira d’intégrer leurs enfants dans la SCI. Il est possible d’agir pareillement avec un patrimoine détenu en nom propre,. Toutefois, la gestion se fera conjointement avec les enfants.

La SCI vous permet également de bénéficier de nombreux avantages sur les donations. Vous pouvez ainsi transmettre un patrimoine immobilier important sans payer des frais conséquents. Il est ainsi possible de transmettre des parts sociales tous les 15 ans en évitant les droits de mutation.

En revanche, l’investissement immobilier en nom propre n’est pas divisible. Il n’est donc pas possible de bénéficier des abattements successifs pour transmettre un patrimoine immobilier de grande valeur.

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Comment réaliser son montage fiscal ?

Pour réaliser votre montage fiscal et être sûr de choisir le bon régime, vous devez vous entourer de personnes compétentes. Il faut faire appel à un comptable et un expert en montage fiscal pour vous aider dans les démarches. Ainsi, vous pourrez faire les choses correctement.

Il est aussi essentiel d’ajouter une clause de substitution lors de l’achat. Cette clause permettra de changer d’avis au cas où le régime choisi ne vous conviendrait pas. Vous pourrez alors le changer si vous le souhaitez.

Maintenant que vous savez à peu près les règles à suivre avant de vous lancer, on va maintenant voir les avantages et inconvénients à investir en nom propre ou en société.

En résumé

Avant de faire le choix de régime, il faut vraiment se poser les bonnes questions puisque c’est en fonction des objectifs que vous allez décider. Vous opterez ainsi entre investir en nom propre ou en société, celui qui correspond le plus à vos envies. Si c’est en société, faire le bon choix en se faisant assister par un expert comptable. 

Pour aller plus loin vous pouvez télécharger la mind map résumant tous les points dans la description de la vidéo suivante :

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