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Investir dans l’immobilier est toujours une bonne option. Toutefois, après l’achat, vous devez veiller à une bonne gestion locative du bien et cela peut très vite devenir chronophage surtout en location courte durée. En effet, contrairement à ce que vous pouvez imaginer, mettre un bien en location et le gérer nécessite du temps, beaucoup de connaissances et différentes compétences. Il peut donc s’avérer nécessaire de déléguer la gestion locative du bien à des professionnel. Découvrez dans cet article comment déléguer la gestion locative en location courte durée.

Gérer un bien en location courte durée : une activité chronophage et complexe 

Assurer la gestion locative de sa location courte durée
Assurer la gestion locative de sa location courte durée

Certes, la location courte durée est très rapidement rentable. Cependant, elle peut s’avérer plus complexe que vous ne le prévoyiez. En effet, vous devrez faire face à plusieurs tâches de gestion locative inattendues. Très vite votre emploie de temps s’en trouvera chargé.

Cela peut davantage se compliquer si vous disposez de plusieurs biens immobiliers en location courte durée. Plus encore, si vous ne vivez pas à proximité de ces biens locatifs. Entre la gestion des réservations et du ménage, les relances de paiement, les états de lieu d’entrées et sorties et vos occupations personnelles, vous serez très vite débordé. C’est pour toutes ces raisons qu’il est souhaitable d’opter pour une délégation de la gestion locative de vos biens immobiliers.

Pourquoi déléguer la gestion locative ?

La location courte durée est une méthode d’investissement à très haut rendement. L’appât du gain sur le papier paraît beaucoup parce que ça génère généralement du cash. L’erreur que font beaucoup de personnes, c’est qu’elles sont attirées par le cash généré et oublient souvent le facteur temps.

En général, les gens se lancent dans l’immobilier notamment dans la courte durée parce qu’ils souhaitent avoir plus de liberté, préparer la retraite, passer plus de temps avec leurs enfants, avec la famille, ou simplement pouvoir partir en vacance l’esprit tranquille. C’est en quelque sorte les choses qui motivent les gens à se lancer dans ce type d’investissement.

Cependant, la réalité devient tout autre lorsqu’ils se rendent compte qu’il y a énormément de tâches à faire pour assurer le bon fonctionnement du bien. En effet,il faudra surveiller 👀 la propreté du bien, faire des check-in, gérer la clientèle, etc.

Ce sont des tâches qui peuvent très vite devenir lourdes à faire puisque les investisseurs ont peut-être un job à côté, une famille, d’autres activités. Ce qui fait qu’ils s’enferment eux même dans une sorte de prison et finissent par abandonner.

Le problème c’est que généralement ces investisseurs sont dubitatifs à l’idée de déléguer la gestion locative de leurs biens. Ils ne veulent pas forcément réduire leur cash-flow en payant quelqu’un d’autre pour réaliser ces tâches là.

Ce qu’il est important de savoir, c’est que c’est une question d’état d’esprit. Ils ne connaissent pas forcément la notion du taux horaire. Pourtant cela est important pour ne pas perdre du temps à faire certaines tâches mineures alors qu’on peut les déléguer et allouer ce temps économisé pour profiter de la famille ou travailler sur d’autres revenus complémentaires.

Gestion locative : Quelles sont les tâches à déléguer ? 

Comment déléguer la gestion locative de son bien immobilier
Comment déléguer la gestion locative de son bien immobilier

Dans l’immobilier ou même dans la vie active, la première chose à savoir et qui est vraiment importante c’est de bien s’entourer. C’est la base même pour évoluer. Si vous êtes bien entouré, lorsque vous aurez besoin de chercher un logement, vous pouvez faire appel à un chasseur de bien que vous connaissez. Pour les travaux, la rénovation, la décoration, le financement, l’exploitation, etc. Ces choses là vous ne les ferez pas vous même, vous devez les déléguer.

Lorsqu’on parle de gestion locative, il s’agit pour le propriétaire du bien de confier sa location à une agence immobilière ou un administrateur de biens. Le but étant de se défaire de l’ensemble des charges inhérentes à la possession et mise en location du bien. Il s’agira donc de déléguer les tâches comme : les visites immobilières, la remise des clés au locataires, la perception des loyers, l’état des lieux et toute autre action relative à l’entretien du logement.

Pour ce faire, le propriétaire du bien signe avec l’agence spécialisée un mandat de gestion locative. Il s’agit en fait d’un contrat entre votre mandaté et vous même contenant les modalité de gestion du bien.

Sur ce contrat doivent notamment figurer les éléments suivants :

Les modalités de location du bien 

Le gestionnaire doit s’engager à communiquer sur la disponibilité de votre bien en utilisant différents moyens ( affiche en agence, site web, etc.). Il assure ensuite les visites du bien, perçoit la caution solidaire et effectue l’état des lieux.

La gestion de la comptabilité 

L’administrateur s’occupe de l’émission des relances de paiement, et encaisse les loyers. C’est également lui qui intervient auprès du syndic pour les charges de l’immeuble (frais de copropriété, ordures ménagères, etc.) et les régularisations des charges locatives pour le compte du propriétaire.

L’entretien du bien 

L’agence mandatée, intervient pour les réparations et différents travaux à réaliser. C’est elle qui recrute l’entreprise qui devra s’en occuper. En cas de non paiement des loyers, elle s’occupe des relances de paiement et des procédures de recouvrement. L’administrateur intervient également en cas de sinistre (dégâts des eaux, etc.). 

Gestion locative : Quelles sont les différentes options ?

Il existe différentes options sur le marché vous permettant de déléguer la gestion locative de votre location courte durée. Pour effectuer votre choix, vous devez tenir compte de 2 critères essentiels : votre budget et vos besoins.

Par exemple, si vous avez assez de temps disponible pour gérer vous-même votre location, vous pouvez vous limiter à recruter une femme de ménage. Vous pouvez ensuite faire appel à un service de conciergerie pour la remise des clés. Ces derniers prendront ainsi en charge les arrivées et les départs. 

En revanche, si vous ne disposez pas d’un budget conséquent pour déléguer toutes ces charges. Vous pouvez investir dans un channel manager. Il s’agit d’un logiciel de gestion en ligne vous permettant de gérer vos offres sur les différents sites de réservation. L’avantage d’utiliser un channel manager est que l’outil est pratique, intuitif et surtout moins coûteux. Vous pouvez en effet vous le procurer avec le modique montant de 10 euros par mois.

Bien évidemment, il est aussi possible de déléguer la totalité de la gestion locative si vos finances vous le permettent. Tout ce que vous aurez à faire c’est de dénicher la bonne entreprise de conciergerie. Il en existe plusieurs sur le marché qui proposent de prendre en charge : le ménage et l’accueil de vos locataires saisonniers. Certaines de ces agences, vont jusqu’à créer votre annonce de location et la mettent en ligne sur les différents sites de réservations (Booking, AirBnB, etc.).

Comment déléguer sans plomber sa rentabilité ?

Comment déléguer sans affecter sa rentabilité
Comment déléguer sans affecter sa rentabilité

Pour déléguer la gestion locative de votre location courte durée, vous devez prévoir un budget à cet effet. De façon générale, lorsque le mandat de gestion locative couvre la totalité des charges mentionnées précédemment, vous devez prévoir 6 % à 12 % TTC des loyers perçus. Ce pourcentage sera prélevé directement sur les loyers par l’agence, qui vous reversera le reste du loyer. Pensez donc à faire une comparaison des prix de plusieurs prestataires avant de vous décider. 

Toutefois, il existe une autre alternative pour éviter de plomber votre rentabilité. Cela passe par l’automatisation de votre processus de location. Pour ce faire, la première chose à mettre en place c’est l’automatisation. En effet, il est primordial de savoir automatiser et de bien le faire. L’idée derrière sera d’automatiser au maximum et de déléguer au minimum. 

Pour cela il va falloir appliquer la méthode Superhote.

1- Gestion locative : La méthode Superhote

Cette méthode permet d’avoir un maximum de réservation et d’automatiser à 100%.

  • La première phase permet essentiellement de faire un maximum de chiffre d’affaires, de réservations, de rentabilités.
  • Ensuite, la deuxième phase de la méthode Superhote consistera à consacrer le moins de temps possible sur la gestion du bien. Et cela passe par le biais d’une conciergerie ou un prestataire extérieur pour assurer la gestion à votre place.

Si on prend comme exemple un T2 de 40 m², il faut payer 20 % du chiffre d’affaires pour la délégation. Donc supposons que vous avez un chiffre d’affaires de 2 000 euros, vous allez payer 20%. Ce qui fait 400 euros de délégation. Les frais de ménage seront en général à charge du voyageur. Donc ça va revenir à 25 euros par rotation sachant que c’est quand même minoré. 

Lorsqu’on a 10 rotations, il faudra multiplier par 10 donc 250 euros. Ce qui représente un montant total de 650 euros par mois pour les frais de délégation. Si on fait le total donc 2 000 euros de chiffre d’affaires, moins 500 euros de prêts, moins 650 euros de délégation, moins 150 euros de frais annexes, cela fait 700 euros de marge. Là encore, il est minoré parce que normalement c’est plus cher. Mais c’est quand même bien câblé, on peut réussir à faire quelque chose de correct.

Le fait de déléguer au minimum et d’automatiser au maximum permet d’augmenter son chiffre d’affaires, d’avoir une rentabilité explosive et surtout de bien maîtriser le facteur temps passé/cash généré. La méthode superhote est vraiment l’outil idéal pour déléguer. Il suffit de faire le planning du prestataire que vous engagez, et mettre ce planning à jour pour qu’il puisse gérer les différentes tâches. Cela peut se faire par une application mobile ou un fichier excel. De cette façon, vous disposerez d’une check-list pour vérifier si les choses sont bien faites ou non.

2- Trouver les prestataires pour la délégation

La délégation du ménage peut être un peu compliquée surtout pour vérifier après que c’est bien fait. Si vous ne savez pas comment déléguer ou automatiser le ménage, vous pouvez passer par le CESU (Chèque Emploi Service Universel). C’est une offre simplifiée du réseau des Urssaf pour déclarer la rémunération des salariés à domicile. C’est également un moyen de paiement utilisé dans les emplois de services à la personne en France. Le CESU ne fonctionne uniquement que sur les résidences principales.

Le TESE (Titre Emploi Service Entreprise) est un moyen de paiement et de déclaration utilisé en France par les entreprises de moins de 9 salariés ou qui emploient des salariés occasionnels, quel que soit l’effectif. C’est le TESE qui est recommandé si vous souhaitez recruter un prestataire pour le ménage dans un bien outre résidence principale. Il sera rémunéré en taux horaire.

Il y a aussi moyen de faire appel à un auto-entrepreneur ou une conciergerie ou une société de ménage. Dans ce cas, on applique un montant forfait généralement compris entre 0,40 et 0,60 centimes par mètre carré. Parfois, c’est un pourcentage de commission qui va en général entre 18 % et 30 %. Cela dépend donc de la conciergerie et de la prestation. Par ailleurs, vous pourrez également déduire tout cela de vos charges.

Ce qu’il faut retenir

En somme, il va falloir automatiser au maximum et déléguer au minimum. Comme nous l’avons vu, il existe plusieurs solutions, il faut juste le faire de la bonne façon et utiliser les bons outils.

Pour aller plus loin, nous vous recommandons de suivre la vidéo suivante : « Location Courte Durée : Comment déléguer la gestion locative ?« 

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